كيف تحسب العائد على الاستثمار العقاري في دمشق

أكثر رقم متداول في السوق مضلّل: بدل الإيجار السنوي مقسوماً على ثمن العقار. هذا هو العائد الإجمالي، وهو نقطة البداية لا النتيجة.

العائد الإجمالي

الإيجار السنوي ÷ ثمن الشراء × 100. شقة بـ100,000 دولار تُؤجَّر بـ500 دولار شهرياً: (6,000 ÷ 100,000) × 100 = 6%.

هذا الرقم يصلح للمقارنة السريعة بين عقارين، ولا يصلح لاتخاذ قرار.

العائد الصافي — الرقم الذي يعنيك

اطرح من الإيجار السنوي كل ما تدفعه فعلاً:

• فترات الشغور — احسب 10 إلى 15% احتياطاً على الأقل.
• الصيانة الدورية والإصلاحات.
• الإدارة إن كنت خارج سوريا — وهي ليست اختيارية عملياً.
• الخدمات المشتركة التي يتحمّلها المالك.
• الضرائب والرسوم السارية.

وأضف إلى ثمن الشراء في المقام كلفة الاقتناء: ضريبة البيوع والرسوم وأتعاب المعاملة وكلفة التشطيب أو الترميم — تفصيلها هنا.

الفارق بين الرقمين في السوق السوري كبير عادةً. عائد إجمالي 6% قد يصبح صافياً 3.5 إلى 4% بعد كل ما سبق.

البند الذي يقلب الحساب: العملة

هنا يقع أكبر خطأ. عقار اشتُري بالدولار ويُؤجَّر بالليرة ليس عائده ما يبدو عليه، لأن الإيجار المقبوض بالليرة يفقد قيمته إن لم يُعدَّل دورياً بما يوازي تغيّر سعر الصرف.

احسب العائد بعملة واحدة من البداية إلى النهاية. ومع تداول الليرة الجديدة، انتبه إلى مقارنة أرقام على المقياس نفسه — تفصيل ذلك هنا.

العائد ليس كل شيء

عائد مرتفع على عقار لا يمكن بيعه، أو سنده ضعيف، ليس عائداً بل مخاطرة مؤجّلة. اقرأ الرقم دائماً إلى جانب:

• قابلية التخارج — كم يستغرق بيع عقار مماثل في المنطقة نفسها؟
• نوع الملكية — أنواع الملكية العقارية.
• نموّ القيمة بالدولار عبر الزمن لا بالليرة.

الإطار الكامل في المبادئ الجوهرية للاستثمار العقاري.

قاعدة عملية

قبل الشراء بغاية الاستثمار، اكتب على ورقة: الإيجار المتوقع، ونسبة الشغور، والمصاريف السنوية، وكلفة الاقتناء الكاملة، ومدة البيع المتوقعة في المنطقة. إن لم تستطع ملء أحد هذه البنود برقم، فأنت لا تعرف عائدك بعد.

أسئلة شائعة

ما العائد المعقول على عقار في دمشق؟

لا يوجد رقم واحد، ويختلف كثيراً بين المناطق وأنواع العقارات. الأهم أن تحسب العائد الصافي بعد الشغور والصيانة والإدارة وكلفة الاقتناء، لا العائد الإجمالي.

لماذا يختلف العائد الإجمالي عن الصافي كثيراً؟

لأن العائد الإجمالي يتجاهل فترات الشغور والصيانة والإدارة والخدمات والضرائب، ويتجاهل كلفة الاقتناء المضافة إلى ثمن الشراء. الفارق بين الرقمين معتبر عادةً.

هل أحسب بالليرة أم بالدولار؟

بعملة واحدة من البداية إلى النهاية. الخلط بين ثمن بالدولار وإيجار بالليرة يعطي رقماً مضلّلاً إن لم يُعدَّل الإيجار دورياً بما يوازي تغيّر سعر الصرف.