العناية الواجبة قبل شراء عقار في سوريا: قائمة تحقّق عملية

«العناية الواجبة» تعبير يبدو قانونياً ومعقّداً، لكنه عملياً يعني شيئاً واحداً: أن تتحقّق بنفسك من كل ما قيل لك، قبل أن تدفع.

القاعدة التي نعمل بها: كل معلومة يقدّمها البائع هي ادّعاء حتى تُثبت من مصدر رسمي. هذا لا يعني سوء نيّة — كثير من البائعين لا يعرفون الوضع القانوني الدقيق لعقارهم.

1. بيان القيد العقاري — الفحص الأول دائماً

اطلب بيان قيد عقاري حديث صادر عن السجل العقاري، لا صورة قديمة يحتفظ بها البائع. هذه الورقة تجيب على أهم أربعة أسئلة دفعة واحدة:

• من المالك المسجّل فعلياً؟ (وهل هو من يفاوضك؟)
• ما نوع الملكية ورقم العقار والمنطقة العقارية؟
• هل هناك إشارات على الصحيفة — رهن، حجز، دعوى، حقّ انتفاع؟
• ما المساحة المسجّلة؟

2. مطابقة الواقع للقيد

لا تفترض أن ما تراه هو ما ستملكه. تحقّق من:

• المساحة: هل المساحة المسجّلة تطابق المبنية؟ التوسّعات غير المرخّصة لا تُسجَّل وقد تُزال.
• الحدود: هل حدود العقار على الأرض مطابقة للمخطّط؟
• الطابق ورقم الشقة: تفصيل بسيط لكنه سبب متكرّر للنزاعات.
• المشتركات: ما الذي يدخل في البيع فعلاً — المرآب؟ السطح؟ القبو؟ يجب أن يُذكر صراحةً.

3. الوضع التنظيمي للمنطقة

هذه نقطة يتجاهلها كثيرون وهي بالغة الأثر. اسأل: هل يقع العقار ضمن مخطّط تنظيمي أو منطقة تطوير عقاري أو منطقة استملاك؟

مناطق أُدرجت ضمن مخطّطات تطوير شهدت إزالات واستملاكات وتعويضات محلّ خلاف مستمر. أن يكون العقار داخل منطقة تطوير لا يعني بالضرورة أنه سيّئ — لكنه يغيّر طبيعة ما تشتريه وحقوقك فيه، ويجب أن يُعرف قبل الشراء لا بعده.

4. حالة البائع القانونية

• هل البائع هو المالك المسجّل، أم وكيل؟ إن كان وكيلاً: اطلب الوكالة، تحقّق من سريانها ونطاق صلاحياتها، ومن أنها لم تُعزل.
• هل هناك ورثة أو شركاء على الشيوع؟ بيع الحصة الشائعة دون موافقة الشركاء يفتح باب النزاع.
• هل البائع متزوّج ولزوجته حقوق مترتّبة؟
• هل على البائع ديون قد تنعكس حجوزات على العقار؟

5. الذمّة المالية للعقار

اطلب براءة ذمّة من الرسوم والخدمات: الماء، الكهرباء، رسوم البلدية، وبدلات الجمعية إن وُجدت. المتأخّرات تنتقل عملياً إلى المشتري في كثير من الحالات، وقد تعطّل نقل الملكية.

6. الفحص الفنّي للمبنى

في سوق يحتوي مبانٍ تعرّضت لأضرار حرب، الفحص الإنشائي ليس ترفاً:

• وجود شقوق إنشائية في الأعمدة أو الجسور (لا الشقوق السطحية في الدهان).
• حالة الصرف الصحي والرطوبة، خصوصاً في الطوابق الأرضية والأقبية.
• حالة الشبكة الكهربائية وقدرتها.
• حالة السطح والعزل.
• وضع المصعد والخدمات المشتركة.

إن كان المبنى قد تضرّر سابقاً وأُصلح، اسأل عن طبيعة الإصلاح ومن نفّذه. مبنى بمظهر ممتاز قد يخفي إصلاحاً تجميلياً لضرر إنشائي.

7. العقد نفسه

قائمة التحقّق المختصرة

الخلاصة

لا تختصر الخطوات 1 و2 و8 مهما كان الضغط لإنهاء الصفقة بسرعة. الاستعجال هو أداة الضغط الأكثر استخداماً في الصفقات المشكوك فيها — وأي عقار جيّد يحتمل أسبوعاً إضافياً من التحقّق.

للتعرّف على أنواع الملكية وأيّها يحتاج تدقيقاً أعمق، راجع أنواع الملكية العقارية في سوريا.