ماروتا سيتي في دمشق: الدليل الشامل 2026
أكبر مشروع تطوير عقاري في سوريا يعود إلى الواجهة. ما الذي بُني فعلاً؟ ما وضعه بعد 2024؟ وكيف تشتري فيه دون أن تحمل مخاطرة لا تعرفها؟ جمعنا الملف كاملاً كما نتابعه من مكتبنا في كفرسوسة، على بعد دقائق من أرض المشروع.
قلّ أن يمرّ يوم في مكتبنا دون سؤال عن ماروتا سيتي: هل المشروع مستمر؟ هل الشراء فيه آمن؟ وهل الأسعار المتداولة جدّية؟ السؤال مفهوم، فالمشروع أكبر ورشة عقارية في سوريا، وملفه مرّ بمنعطفات كبيرة خلال العامين الماضيين.
في هذا الدليل نجيب من موقعنا داخل السوق: نتابع مقاسم المشروع وعروضه يومياً، ونرتب زيارات ميدانية له، ونميز العرض الجدي من كلام الإعلانات. ستجد هنا أرقام المخطط، ووضع البناء الحقيقي، وما تغيّر بعد سقوط النظام السابق، وطريقة الشراء الصحيحة خطوة بخطوة.
- المساحة 2,149,000 م² على أراضي بساتين الرازي خلف المزة، وهي أكبر منطقة تطوير عقاري متكامل في سوريا.
- المخطط يضم 186 برجاً سكنياً و33 برجاً تجارياً وإدارياً، بنحو 12,000 شقة تتسع لنحو 60,000 ساكن.
- البناء مستمر: 74 مقسماً مرخصاً حتى منتصف 2026، وأبراج عدة شارفت على الاكتمال، بينما الخدمات لم تفتتح بعد.
- حزمة قرارات أيار 2026 عالجت جزءاً من ملفات الحقوق والسكن البديل، وأكدت المضي في المشروع.
- النطاق السعري المنشور بين 1,000 و2,500 دولار للمتر، والتفاوت يتبع المقسم ومرحلة الإنجاز والإكساء.
ما هو مشروع ماروتا سيتي؟
ماروتا سيتي هو الاسم التجاري للمنطقة التنظيمية الأولى المحدثة بالمرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012، على أراضي بساتين الرازي جنوب غربي دمشق، خلف حي المزة وعلى تماس مباشر مع كفرسوسة والمتحلق الجنوبي. الاسم سرياني الأصل ومعناه «السيادة».
ما يميز المشروع عن أي عمران سابق في العاصمة أنه لا يرمم نسيجاً قائماً ولا يضيف أبنية متفرقة، بل يبني حياً كاملاً من الصفر بمخطط واحد: أبراج سكنية وتجارية، مول، مدارس، حدائق، وبنية تحتية جديدة كلياً تحت الأرض وفوقها.
وللمرسوم نفسه منطقة ثانية جنوب المتحلق الجنوبي تعرف باسم «باسيليا سيتي» (ومعناها بالسريانية «الجنة»)، وما تزال في مراحل أبكر بكثير من ماروتا.
أرقام المخطط التنظيمي
هذه أرقام المخطط كما تنشرها الجهات المشرفة والتقارير العقارية المتخصصة:
| البند | الرقم |
|---|---|
| المساحة الإجمالية | 2,149,000 م² |
| الأبراج السكنية | 186 برجاً، من 11 حتى 22 طابقاً |
| الأبنية التجارية والإدارية | 33 برجاً، أعلاها نحو 50 طابقاً وفق المخطط |
| الوحدات السكنية | نحو 12,000 شقة لنحو 60,000 ساكن |
| المول التجاري | 120,000 م² |
| المساحات الخضراء | 750,000 م² |
| المدارس ورياض الأطفال | 17 منشأة |
| الخدمات الصحية | مركزان صحيان ومركز إطفاء |
| دور العبادة | 5 |
| مساحات الشقق | من 90 حتى 450 م²، مع خيارات دوبلكس |
البنية التحتية مصممة بمعايير لم تجرّب في سوريا من قبل: أنفاق خدمات تجمع الشبكات تحت الأرض، ألياف ضوئية حتى الأبراج، شبكة غاز مركزي توصف بأنها الأولى من نوعها في البلاد، إدارة حديثة للنفايات، ومواقف سيارات تحت الأبنية تحرر الشوارع من الاصطفاف.
من يشرف على المشروع ومن يبني الأبراج؟
الإشراف لمحافظة دمشق عبر جهتين: «مديرية تنفيذ المرسوم 66» التي تدير السجلات والحقوق والإجراءات، و«دمشق الشام القابضة» المؤسسة عام 2016 والمملوكة للمحافظة بالكامل، وهي الذراع الاستثمارية للمنطقة.
أما الأبراج فلا تبنيها جهة واحدة. الأرض مقسمة إلى مقاسم، ولكل مقسم مالكو أسهم: بعضهم من أصحاب الحقوق الأصليين، وبعضهم شركات ومستثمرون اشتروا الأسهم لاحقاً. من يجمع أسهم مقسم ويحصل على ترخيص بناء ينفذ برجه ويبيع وحداته. لذلك تتفاوت الأبراج في وتيرة الإنجاز ومستوى التشطيب، وهذا التفاوت بالذات هو ما يجب أن يفهمه المشتري قبل المفاضلة بين العروض.
بعد سقوط النظام السابق كلفت المحافظة في كانون الثاني 2025 المهندس إبراهيم حنانو بالإشراف على مديرية المرسوم 66 وعلى دمشق الشام القابضة، وبدأت مراجعة شاملة لملفات المنطقة.
أين وصل البناء فعلاً؟
انطلقت الأعمال الإنشائية عام 2017، واكتمل هيكل أول برج نهاية 2021. وبحسب التقارير المنشورة في حزيران وتموز 2026:
- 74 مقسماً حصلت على تراخيص بناء، والعمل جارٍ في معظمها.
- أبراج عدة بلغت مراحل إكساء متقدمة، وبعضها شارف على الاكتمال.
- الطرق والشبكات الرئيسية منفذة بنسب متفاوتة، أما الخدمات التشغيلية كالمدارس والمول والمراكز الصحية فلم تفتتح بعد.
بعبارة أوضح: ماروتا سيتي اليوم ورشة نشطة وليست حياً جاهزاً للانتقال إليه. من يشتري الآن يشتري شقة على المخطط أو في برج قيد الإكساء، وأفق الاستلام يختلف جوهرياً من مقسم إلى آخر. لذلك نكرر دائماً: اسأل عن موعد استلام مقسمك المحدد، لا عن «موعد جهوز المدينة».
ماذا تغيّر بعد سقوط النظام السابق؟
هذا محور أكثر الأسئلة التي تصلنا، والإجابة تستحق التفصيل لأنها مفتاح الثقة بالمشروع كله.
توقفت الأعمال مؤقتاً بعد كانون الأول 2024، وخضع الملف لمراجعة حكومية: لجنة مشتركة من وزارة الأشغال العامة والإسكان ومحافظة دمشق تدرس معايير السكن البديل وآليات نقل الاكتتابات، مع حديث رسمي عن تعديل القرارات التنفيذية الصادرة في عهد النظام السابق. ثم عاد العمل تدريجياً إلى المقاسم المرخصة خلال 2025 و2026.
وفي أيار 2026 أعلنت المحافظة حزمة قرارات هي الأوضح منذ التغيير:
- رفع بدل الإيجار السنوي لمستحقي السكن البديل 35 ضعفاً بأثر من مطلع 2026، مع سداد المتراكمات عن السنوات السابقة؛ وقد صرفت الدفعة الثامنة من البدلات في تموز 2026.
- إعادة الحقوق إلى أكثر من 1,000 عائلة كانت محرومة من التسجيل «لأسباب أمنية» في عهد النظام السابق.
- الالتزام بتنفيذ 54 برجاً مخصصة للسكن البديل وتسليمها للمستحقين بنظام تقسيط يمتد عشر سنوات.
ولنقلها بوضوح: قامت المنطقة على أراضي بساتين الرازي، وترافق تنظيمها منذ 2012 مع اعتراضات معروفة على طريقة تعويض الأهالي. معالجة هذه الحقوق ليست شأناً بعيداً عن المشتري الجديد؛ فكلما صفت الحقوق القديمة استقر المركز القانوني لكل من يشتري اليوم. لهذا نقرأ قرارات 2026 مؤشراً إيجابياً، مع بقاء الملف قيد المتابعة.
المراجعة الحكومية للمرسوم 66 وقراراته التنفيذية لم تغلق بعد. لا يغير هذا مشروعية الشراء، لكنه يعني أن التحقق من وضع المقسم المحدد لدى مديرية المرسوم 66 خطوة لا تقبل الاختصار قبل أي دفعة.
الأسعار في ماروتا سيتي 2026
النطاق المنشور في تقارير 2026 يتراوح بين 1,000 و2,500 دولار للمتر، وهو نطاق واسع لأن ماروتا ليست منتجاً واحداً:
- شقة على المخطط في مقسم حديث الترخيص تسعّر أدنى من شقة في برج بلغ مرحلة الإكساء.
- الإطلالة على الشوارع الرئيسية والحدائق ترفع السعر مقارنة بالمقاسم الداخلية.
- جداول التقسيط الطويلة تنعكس على سعر المتر مقارنة بالدفع النقدي.
وللمقارنة داخل دمشق: يضع هذا النطاق ماروتا في مصاف كفرسوسة التنظيم والمالكي من حيث سعر المتر (راجع جدول أسعار المناطق لدينا)، لكن مقابل بناء جديد بالكامل بمواصفات لا تتوفر في معظم الأبنية القائمة.
الأسعار تتحرك مع سعر الصرف وكلفة مواد البناء، والعروض الجدية تتبدل أسبوعياً. الأرقام أعلاه للتوجيه لا للتسعير؛ اسألنا عن المتاح فعلياً وقت قراءتك.
وإن كنت تبحث عن المتاح الآن تحديداً، فصفحة شقق للبيع في ماروتا سيتي تشرح ما نعرضه وكيف نتحقق من كل مقسم قبل عرضه.
كيف تشتري في ماروتا؟ الصيغ الثلاث
1. شراء أسهم تنظيمية في مقسم
تشتري حصة من ملكية أرض برج لم يرخص أو لم يبدأ تنفيذه. هذه أدنى الصيغ سعراً وأطولها انتظاراً وأعلاها مخاطرة، وتحتاج فهماً دقيقاً لعدد الأسهم الذي يقابل كل متر مبني في المقسم المحدد.
2. شراء شقة على المخطط من مطور
توقع عقداً مع الشركة المنفذة لمقسم مرخص: دفعة أولى ثم أقساط ترتبط عادة بمراحل الإنجاز. هنا يصبح اسم المطور وسجله في التسليم أهم بند غير مكتوب في العقد.
3. شراء وحدة في برج شارف على الاكتمال
أعلى الصيغ سعراً وأوضحها رؤية: ترى الشقة والإكساء والمشتركات قبل أن تدفع. مناسبة لمن يريد استلاماً قريباً ويقبل الفارق السعري مقابل اليقين.
وفي الصيغ الثلاث تمر الحقوق عبر سجلات المنطقة لدى مديرية تنفيذ المرسوم 66، إلى أن تحدث الصحائف العقارية النهائية للوحدات. اطلب دائماً توثيق العقد أصولاً، واسأل تحديداً عن آلية تسجيل شقتك باسمك في نهاية الطريق.
قائمة تحقق قبل أي دفعة
- ترخيص المقسم: اطلب رقم ترخيص البناء وتاريخه وتحقق منه؛ فالمقاسم المرخصة ليست كل المقاسم.
- صفة البائع: مطور يملك أسهم المقسم فعلاً، أو مالك أسهم مقيد في سجلات المنطقة. لا تكتف بعقود وسطاء.
- حصة شقتك: عدد الأسهم أو النسبة التي تقابل وحدتك، مكتوبة في العقد لا شفهياً.
- جدول الدفعات: مراحل مرتبطة بالإنجاز، مع بند صريح لحالات التأخير.
- وضع المقسم لدى المحافظة: هل عليه إنذارات أو مهل أو إجراءات ضمن المراجعة الجارية؟
- الزيارة الميدانية: قارن نسبة الإنجاز الفعلية بما يعد به الإعلان قبل التوقيع.
المنهجية الكاملة لفحص أي عقار سوري تجدها في مقال العناية الواجبة قبل الشراء، وخطوات الشراء من الخارج في دليل المغتربين.
من داخل الأبراج: كيف تبدو الشقق؟
اطلعنا في مكتبنا على مخططات معتمدة لأحد الأبراج السكنية في المنطقة (موافقة رسمية عام 2020)، وهي تعطي صورة ملموسة عما يبنى هناك:
- 3 شقق في الطابق الواحد، بمساحات من 151 حتى 274 م².
- التوزيع النموذجي: صالون، غرفة طعام، غرفة نوم رئيسية بحمامها، غرفتان أو ثلاث إضافية، مطبخ وشرفات. وما فوق 250 م² يضيف صالوناً ثانياً وغرفة خدمة.
- نواة خدمات بثلاثة مصاعد ودرج رئيسي ودرج نجاة.
- قاعدة تجارية بمحال دوبلكس على الطابقين الأرضي والأول، تصل مساحة الواحد منها إلى نحو 170 م² في الطابق.
التصاميم تختلف من مقسم إلى آخر، لكن هذه المواصفات تفسر موقع ماروتا في السوق: شقق واسعة حديثة بمعايير بناء لا تجدها في معظم المعروض الدمشقي القائم.
أسئلة شائعة
هل ماروتا سيتي مشروع قائم فعلاً أم حبر على ورق؟
قائم ويتقدم: 74 مقسماً مرخصاً حتى منتصف 2026، وأبراج بمراحل إكساء متقدمة، وبنية تحتية منفذة جزئياً. لكنه ليس حياً مكتمل الخدمات بعد، والاستلام يختلف من مقسم إلى آخر.
من يملك ماروتا سيتي ومن يديرها؟
الإشراف لمحافظة دمشق عبر مديرية تنفيذ المرسوم 66 وشركة دمشق الشام القابضة المملوكة لها بالكامل. الأبراج نفسها تنفذها شركات ومستثمرون يملكون أسهم المقاسم.
هل الشراء في ماروتا سيتي قانوني وآمن؟
الشراء قانوني ومنظم بسجلات خاصة بالمنطقة. الأمان يعتمد على المقسم نفسه: ترخيصه، وصفة بائعه، وعقدك. والملف عموماً قيد مراجعة حكومية لمعالجة حقوق سابقة، لذا التدقيق قبل الدفع شرط لا ترف.
كم سعر المتر في ماروتا سيتي اليوم؟
النطاق المنشور في 2026 بين 1,000 و2,500 دولار للمتر، حسب المقسم ومرحلة الإنجاز والإطلالة والإكساء. العروض تتغير أسبوعياً؛ اسألنا عن المتاح الآن.
هل يمكن الشراء بالتقسيط؟
نعم في كثير من الأبراج: دفعة أولى ثم أقساط مرتبطة بمراحل الإنجاز. وثق الجدول كاملاً في العقد، بما فيه ما يحدث عند تأخر التنفيذ.
هل يستطيع المغترب الشراء دون الحضور إلى سوريا؟
نعم، عبر وكالة قانونية موثقة وبالآلية نفسها المتبعة في أي عقار سوري. راجع دليل المغتربين لخطوات الوكالة والتحويل المصرفي.
متى تصبح ماروتا سيتي جاهزة للسكن؟
لا يوجد موعد رسمي واحد للمدينة كلها. أبراج ستسلم قبل غيرها، والخدمات من مدارس ومول ومراكز صحية تبنى على مراحل. اسأل عن أفق الاستلام للمقسم الذي يعنيك تحديداً.
ما الفرق بين ماروتا سيتي وباسيليا سيتي؟
منطقتان من المرسوم 66 نفسه: ماروتا على بساتين الرازي وهي الأولى والأبعد شوطاً في التنفيذ، وباسيليا جنوب المتحلق الجنوبي وما تزال في مراحل أبكر بكثير.
- محافظة دمشق: حزمة قرارات معالجة ملف ماروتا وباسيليا سيتي، أيار 2026 (عنب بلدي، تلفزيون سوريا)
- سانا: صرف الدفعة الثامنة من بدلات الإيجار لمستحقي السكن البديل، تموز 2026
- Syria Report، قسم قضايا السكن والأراضي والملكية: ملفا ماروتا وباسيليا بعد 2024
- امتلاك العقارية: دليل مشروع ماروتا سيتي، حزيران 2026 (أرقام المخطط والأسعار)
- مخططات معتمدة لأحد مقاسم المنطقة، 2020 (أرشيف الماس)
هذا الدليل للتعريف والتوجيه، وليس استشارة قانونية. القرارات المنظمة للمنطقة تصدر تباعاً وقد يتعدل بعضها؛ تحقق من وضع أي مقسم لدى الجهات المختصة قبل توقيع أي عقد أو دفع أي مبلغ.
تفكر بالشراء في ماروتا سيتي؟
مكتبنا في كفرسوسة على بعد دقائق من أرض المشروع. نتابع المقاسم المرخصة والعروض الجدية أولاً بأول، ونرتب لك زيارة ميدانية قبل أي التزام.