Şam’daki aile mülkünü yurt dışından satmak: dosya, vekâletname ve fiyat

Soru bize yurt dışındaki birçok Suriyeliden tek biçimde ulaşıyor: Şam’da aile dairemiz var ve satmak istiyoruz, ama kimin imza atacağını, satılabilir olup olmadığını ya da nasıl fiyatlandıracağımızı bilmiyoruz. Bu yazı sırayı düzeltiyor: önce mülkiyet türü, sonra dosya, sonra vekâletname, ardından sözleşme ve vergi ve son olarak fiyat. Bu, yurt dışındaki alıcının sorusunun tersidir: uzaktan satın almak yerine, uzaktan satıyorsunuz.

Önce mülkiyet türü: mülkün satılması kolay mı?

Fiyat ya da alıcı konuşulmadan önce tapuya bakın. Tescilli bir yeşil tapu en temiz biçimde satılır: ad sicile sabitlenmiştir, devir resmî bir mülk devri olarak yürür ve alıcı tam olarak ne satın aldığını görür. Mülkiyetin bir konut kooperatifine bağlı olduğu kooperatif devri ya da bir mahkeme kararıyla kanıtlanan mülk daha zayıf ve daha sınırlı bir konumdur ve tescilli bir mülk esasına göre değil, bu esasa göre fiyatlanır.

Bu, söz konusu mülklerin satılamayacağı anlamına gelmez. Satışın daha yavaş ve daha şartlı olduğu anlamına gelir. O yüzden herhangi bir rakamdan önce mülkiyet türünüzü masaya koyun. Üç tür, Suriye’de mülkiyet türleri yazımızda ayrıntılı anlatılıyor.

Bunun sizin için anlamı: mülkiyet türünüzü bilmiyorsanız, Şam’daki mülk dosyasına sorulacak ilk şey budur, çünkü sonrasında olan her şeyi belirler.

Herhangi bir evrak hazırlamadan önce, mülkiyet türünü ve tam büyüklüğü talep formu üzerinden bize gönderin; dosyada neyin eksik olduğunu Şam’dan size söyleyelim.

Mülk, paylaşılmamış bir miras ise

Şam’daki birçok aile mülkü, mirası hiç paylaşılmamış, vefat etmiş bir malikin adına kayıtlı durmaya devam ediyor. O durumda mirasçıların varlığı satmak için yetmez: mirasçılar ve payları önce bir veraset ilamı ile belirlenmeli, ancak ondan sonra satışa razı olabilirler. Bir mirasçının payını, diğerlerini çözmeden satmak anlaşmayı karmaşıklaştırır ve geciktirir. Tam süreç mülkiyeti kanıtlama yazımızda.

İlan vermeden önce hazırladığınız dosya

Ciddi bir alıcı ya da Şam’da onun adına hareket eden kişi, kabaca bir büyüklük değil, eksiksiz bir dosya isteyecek. Önce şu kalemleri hazırlayın:

• Malik adları ve payları. Tapuda kimler var ve her birinin payı.
• Mevcut vekâletnameler. Bir malik zaten birini atadı mı ve bu vekâletname neye izin veriyor.
• Zilyetlik durumu. Mülk boş mu, yoksa içinde biri oturuyor mu ve hangi sıfatla.
• Borçlar ve yükümlülükler. Mülkün kendisine bağlı herhangi bir borç ya da yükümlülük.
• Gereken bakım. Gösterilip satılmaya hazır olmadan önce neyin onarım gerektirdiği.

Bu liste, aralarında Aqaratana’nın Suriyeli Gurbetçi Gayrimenkul Rehberi 2026’nın da bulunduğu gurbetçi mülk rehberlerinde yer alıyor. Hazır bir dosya haftalarca sürecek soruları önler ve görme ile pazarlığı hızlandırır.

Vekâletname: genel değil, satışa özel

Gelemeyen kişi, Şam’da birini atar. Ancak gayrimenkul satış vekâletnamesi geniş, genel bir yetki devri değildir. Aqaratana’nın Suriyeli Gurbetçi Gayrimenkul Rehberi 2026’da atıf yapılan konsolosluk rehberi, vekâletnamenin normalde güncel bir tapu sicil belgesi gerektirdiğini gösteriyor; bu, açık uçlu bir yetki değil, bu işleme özgü bir belgedir.

Bunun nedeni, vekâletnameyi kabul eden kurumun, bunun özellikle bu mülkü ve bu satışı kapsadığından emin olmak istemesidir. Vekâletnameye şunları yazın: mülk, satış, sözleşmenin imzalanması ve isterseniz bedelin tahsili. Hem vekâletnamenin hem sözleşmenin hazırlanması Suriye mülk sözleşmesi kontrol listemizde ele alınıyor.

Sözleşme: neleri taşımalı

Yazılı bir satış sözleşmesi, özellikle taraflardan biri uzaktayken iki tarafı da korur. Tarafları adlarıyla, mülk tarifini büyüklüğü ve sınırlarıyla, fiyatı ve nasıl ödendiğini, teslim tarihini ve mülkiyet ile satış yetkisi beyanını içermelidir. Eksik bir sözleşme, sonradan uyuşmazlık demektir. Sözleşme şartları sözleşme kontrol listesinde yer alıyor.

Vergi: 2021 tarihli 15 sayılı Gayrimenkul Satış Kanunu

Satış, 2021 tarihli 15 sayılı Kanun uyarınca gayrimenkul satış vergisine tabidir; sözleşmeye yazılan rakam üzerinden değil, otomatik sistemin belirlediği rayiç değer üzerinden takdir edilir. Burada bir oranı kesin olarak vermiyoruz, çünkü uygulaması olaya ve mülk türüne göre değişir. Tam açıklama, gayrimenkul satış vergisi yazımızda.

Fiyat: gerçekte kim belirliyor

Şam’da bir daire için tek bir fiyat yoktur. Fiyat; mülkiyet türüyle, bölgeyle, katla ve büyüklükle, zilyetlik durumuyla ve mülkün ihtiyaç duyduğu bakımla hareket eder. Bu yüzden satışın gerçek kapısı ilan değil, Şam’da sahadaki birinin yapacağı görme ve bir karşılaştırma, ardından alıcıların değerlendirilmesidir.

Alıcıları sizden önce biz değerlendiriyoruz: başvuran kişiye fonlarının kaynağını ve sahip olduğu yetki türünü soruyoruz ve rastgele bir ziyaretçiyi bir mülke götürmüyoruz. Bize tam büyüklüğü ve istediğiniz fiyatı gönderin, mülkün bugün piyasada nerede durduğunu size açıkça söyleyelim.

Sık sorulan sorular

Yurt dışında yaşarken Şam’daki bir aile mülkünü nasıl satarım?

Mülkiyet türünü ve mülk dosyasını hazırlayın, ardından Şam’daki biri için güncel bir tapu sicil belgesiyle satışa özel bir vekâletname düzenleyin; temsilci sözleşmeyi imzalar ve tapuyu devreder. Her adımda bulunmanız gerekmez, ancak eksiksiz bir dosya ve güvenilir bir temsilci gerekir.

Bir mirasçı mülkü tek başına satabilir mi?

Hayır. Miras kalan bir mülkte önce mirasçıların ve paylarının bir veraset ilamıyla belirlenmesi, ardından satışa razı olmaları gerekir. Tek bir payı satmak anlaşmayı kapatmaz; süreç mülkiyeti kanıtlama yazımızda ele alınıyor.

Özel bir vekâletnameye mi ihtiyacım var, yoksa genel olan yeter mi?

Büyük olasılıkla, geniş genel bir vekâletname değil, güncel bir tapu sicil belgesiyle bu mülke ve bu işleme özgü bir satış vekâletnamesine ihtiyacınız var. Taslak hazırlamadan önce, onu kabul edecek kuruma neyi kabul ettiğini sorun.

Suriye’de mülk satarken vergi ne kadar?

Gayrimenkul satış vergisi, 2021 tarihli 15 sayılı Kanun uyarınca otomatik sistemin belirlediği rayiç değer üzerinden uygulanır. Oran olaya göre değişir; ayrıntı özel vergi yazımızda.

Satmadan önce mülkün değeri nasıl belirlenir?

Mülkiyet türünden, bölgeden, kattan ve büyüklükten, zilyetlik durumundan ve bakımdan başlayın, ardından mülkü Şam’da görün ve benzer tekliflerle karşılaştırın. Yalnızca çevrimiçi bir ilan fiyatına güvenmeyin.