Belgeler kaybolduğunda Suriye’de mülk sahibi olduğunuzu kanıtlama

Bu sorunun bir türü, çoğunlukla Avrupa’daki birinden, hemen her hafta bize ulaşıyor: “Şam’da bir evimiz var, evrakımız yok ve hâlâ bizim olup olmadığını bilmiyoruz.”

Gerçekten doğru olan güvenceyle başlayın. Çekmecenizdeki belge, sizin mülkiyetiniz değildir. Mülkiyet, tapu sicilindeki kayıttır. Kayıt sağlam kaldığı sürece, kopyanızı kaybetmek mülkü kaybettirmez. Gerçek risk, eksik kâğıt değil; kaydın kendisine dokunulup dokunulmadığıdır.

Birinci adım: kayıt hâlâ sizin adınıza mı?

Herhangi bir şey varsaymadan önce, mülkün bulunduğu bölgeyi kapsayan müdürlükten güncel bir tapu sicil kaydı isteyin. Bu aşamada önemli olan tek soruyu yanıtlar: bugün kayıtlı malik kim ve mülk üzerinde şerh var mı: ipotek, haciz, dava.

Üç sonuç:

• Kayıt sizin adınıza ve temiz. Bu idaridir: yedek kopya isteyin ve mesele biter. Çok sayıda telaşlı soru tam burada biter.
• Kayıt hâlâ vefat etmiş malikin adına. Mülk hiçbir zaman mirasçılara devredilmedi ve bir devir usulüne ihtiyacınız var; bkz. veraset ilamı ve mirasçılara devir.
• Kayıtta tanımadığınız biri görünüyor. İşin ciddi bir hukuki mesele hâline geldiği yer burası.

Tanımadığınız bir ad göründüğünde

Mülk, orada bulunmayan bir malikin adından genellikle şu üç yoldan biriyle çıkar: malik adına düzenlenmiş sahte bir vekâletname, bir devirde kullanılmış sahte bir tapu belgesi ya da tapu sicil kaydının kendisinin manipülasyonu.

Araştırmacı haberler, eski hükümet döneminde birkaç Suriye şehrinde faaliyet gösteren, tapu sahteciliğinde uzmanlaşmış ağları belgeledi ve Adalet Bakanlığı kaynaklı bir kişi, binlerce mülkün mülkiyetinin tahrif edildiğini ve gayrimeşru işlemlerle satıldığını belirtti.

Pratikte sizin için anlamı: sahteciliğe dayanan bir satış geçerli bir mülkiyet doğurmaz. Ancak bunu geri almak mahkemelerden geçer ve zaman alır. Burada zaman önemlidir: fark edilmeden ne kadar uzun sürerse, mülk üzerinde sonraki işlemler o kadar birikir ve durum o kadar karmaşıklaşır.

Tapu senedi olmadan neler delil sayılır

• Tapu sicil kaydının bir kopyası: her zaman en güçlüsü; doğrudan müdürlükten istenir.
• Adınıza kayıtlı hizmet hesapları, özellikle elektrik ve su; çünkü bir sayaç takılması şeklen bir belediye incelemesini içerir ve bu, zilyetliğin yararlı bir göstergesi olur.
• Önceki satış veya kira sözleşmeleri ve mülke ilişkin her türlü resmî yazışma.
• Komşuların ve yerel toplumun tanık beyanı ve mülkiyeti tanıması.
• Vergi kayıtları ve mülk için ödenen ücretlerin makbuzları.

Sınırlar konusunda dürüst olmalıyız: bu davalarda mahkemeler ağırlıklı olarak belge dışı delile, soruşturmaya ve sorguya dayanır ve bu süreç hızlı bir sonuç garanti etmez. Size hızlı sonuç vaat eden herkes size bir şey satıyordur.

Yurt dışındaki alıcılar için ücretsiz rehber

Yurt dışından Şam'da mülk almak

Üç sayfada sırasıyla yedi adım: ödemeden önce neleri kontrol etmeli, neleri yazılı almalı ve durma işaretleri.

Yaşadığınız ülke (isteğe bağlı) Almanya Türkiye Suudi Arabistan Birleşik Arap Emirlikleri Amerika Birleşik Devletleri Hollanda İsveç Birleşik Krallık Kanada Lübnan Ürdün Kuveyt Katar Fransa Avusturya Mısır Suriye içinde Başka bir ülke Rehberi indirin Bu alanı boş bırakın

Rehber hemen elinize ulaşır. Yardıma ihtiyacınız olup olmadığını sormak için size WhatsApp'tan yazabiliriz. Numaranızı kimseyle paylaşmayız.

✓Rehberiniz hazır Rehberi indirin (PDF)

Belirli bir mülk mü arıyorsunuz? Bölgeyi ve bütçeyi söyleyin, sizin için arayalım.

Mülk talep edin

Yargı süreci nerede

Aralık 2024’ten bu yana sahte tapuların geri alınması, tekil uyuşmazlıklar dizisi olmaktan çıkıp bir kamu politikası sorusu hâline geldi. Adalet Bakanlığı, sahte mülkiyet davalarını ele almak üzere uzman mahkemelerin ve yargı dairelerinin belirlendiğini, amacın kararları hızlandırmak ve yorumu birleştirmek olduğunu belirtti ve eski hükümet döneminde yapılan sahteciliği incelemek üzere 2026 içinde uzman bir mahkemenin planlandığı ifade edildi.

Bunu, güvenebileceğiniz bir belge değil, ilan edilmiş bir yön olarak değerlendirin. Dava açmadan önce fiilî durumunu teyit edin.

Bu dosya neden yavaş ilerliyor

Ölçek için: Suriye’de 2011 öncesinde kabaca 5,5 milyon konut vardı. Tahminen 328.000’i tamamen yıkıldı, her üç evden yaklaşık biri tam ya da kısmi hasar gördü ve yaklaşık 5,7 milyon kişinin doğrudan konut desteğine ihtiyacı var. Suriye konutlarının büyük bir kısmı zaten baştan resmî sistemin dışında inşa edilmişti.

Bu, tekil uyuşmazlıkların birikmiş yığını değil. Bütün bir mahkeme sisteminden geçirilen ulusal bir dosya; bu yüzden sabır bir tavsiye değil, gerçeğin tarifidir.

Şimdi ne yapmalı, sırayla

1. Sicil durumunu öğrenmeden mülkle işlem yapmayın ve satış için hiçbir vekâletname imzalamayın.
2. Tapu sicil kaydını alın: kendiniz ya da Suriye’deki güvenilir bir temsilci aracılığıyla.
3. Elinizdekini toplayın: eski evraklar, faturalar, fotoğraflar, yazışmalar; ne kadar önemsiz görünürse görünsün.
4. Mevcut zilyetliği kaydedin: mülkte kim var ve hangi dayanakla.
5. Herhangi bir şey sunmadan önce uzman bir gayrimenkul avukatına danışın. Talebi yanlış kurmak yıllara mal olur.

Geri almak yerine satın alıyorsanız, bunu diğer taraftan okuyun: Suriye’de mülk almadan önce ön araştırma.

Sık sorulan sorular

Tapu senedimi kaybettim; mülkü kaybettim mi?

Hayır. Mülkiyet, kâğıt kopyanıza değil, tapu sicilindeki kayda dayanır. Kayıt hâlâ sizin adınıza ise mesele idaridir ve bir kayıt örneği ile yedek kopya alınarak çözülür.

Suriye dışından mülkümü nasıl kontrol edebilirim?

Suriye’deki güvenilir bir kişiyi ya da bir avukatı, mülkün bölgesini kapsayan müdürlükten güncel bir tapu sicil kaydı almaya yetkilendirin. Bu ilk adımdır ve atlanmamalıdır.

Mülküm sahte bir vekâletname kullanılarak satıldı. Satış geçerli mi?

Sahteciliğe dayanan bir satış geçerli bir mülkiyet doğurmaz, ancak bunu geri almak mahkemelerden geçer ve delil ile zaman gerektirir. Hızlı hareket etmek önemlidir, çünkü mülk üzerindeki sonraki işlemler durumu karmaşıklaştırır.