Suriye’de mülk almadan önce ön araştırma

“Ön araştırma (due diligence)” hukukçu bir terim gibi geliyor. Uygulamada tek bir şey demek: size söylenen her şeyi, ödeme yapmadan önce doğrulayın.

Çalışma varsayımı şu olmalı: satıcının her ifadesi, resmî bir kaynakla teyit edilene kadar bir iddiadır. Bu, kötü niyet suçlaması değildir; birçok satıcı kendi mülkünün kesin hukuki durumunu gerçekten bilmez.

1. Tapu sicil kaydı: her zaman ilk

Satıcıda duran eski bir kopya değil, tapu sicilinin düzenlediği güncel bir kayıt örneği isteyin. Bu tek belge dört kritik soruyu birden yanıtlar:

• Kayıtlı malik kim ve sizinle pazarlık yapan kişi bu mu?
• Mülkiyet türü, mülk numarası ve kadastro bölgesi nedir?
• Kayıtta şerhler var mı: ipotek, haciz, dava, intifa hakkı?
• Kayıtlı alan nedir?

2. Gerçek, sicille uyuşuyor mu?

Gördüğünüzün sahip olacağınız şey olduğunu varsaymayın. Kontrol edin:

• Alan: kayıtlı alan, inşa edilenle uyuşuyor mu? Ruhsatsız eklentiler tescil edilmez ve yıkılabilir.
• Sınırlar: sahadaki sınırlar plana uyuyor mu?
• Kat ve birim numarası: küçük bir ayrıntı ve tekrarlayan bir uyuşmazlık kaynağı.
• Ortak unsurlar: gerçekte neler dahil: garaj, çatı, bodrum? Açıkça belirtilmelidir.

3. Bölgenin imar durumu

Geniş ölçüde göz ardı edilir ve sonuçları çok ağırdır. Mülkün bir imar planı kapsamında, bir gelişim bölgesinde veya bir kamulaştırma bölgesinde kalıp kalmadığını sorun.

Gelişim planlarına alınan bölgelerde yıkım, kamulaştırma ve hâlâ tartışmalı olan tazminat görüldü. Bir gelişim bölgesinin içinde olmak, bir mülkü otomatik olarak kötü yapmaz; ama neyi satın aldığınızı ve ona hangi hakların bağlı olduğunu değiştirir ve bunun satın almadan önce bilinmesi gerekir, sonra değil.

4. Satıcının hukuki konumu

• Satıcı kayıtlı malik mi, yoksa vekil mi? Vekilse: vekâletnameyi alın, yürürlükte olduğunu teyit edin, yetki kapsamını ve geri alınmadığını kontrol edin.
• Hisseli paylara sahip mirasçılar veya ortak malikler var mı? Ortak malikler anlaşmadan bir payı satmak uyuşmazlığa davetiye çıkarır.
• Satıcı evli mi ve eş için bağlı haklar var mı?
• Satıcının, mülk üzerinde haciz doğurabilecek borçları var mı?

Yurt dışındaki alıcılar için ücretsiz rehber

Yurt dışından Şam'da mülk almak

Üç sayfada sırasıyla yedi adım: ödemeden önce neleri kontrol etmeli, neleri yazılı almalı ve durma işaretleri.

Yaşadığınız ülke (isteğe bağlı) Almanya Türkiye Suudi Arabistan Birleşik Arap Emirlikleri Amerika Birleşik Devletleri Hollanda İsveç Birleşik Krallık Kanada Lübnan Ürdün Kuveyt Katar Fransa Avusturya Mısır Suriye içinde Başka bir ülke Rehberi indirin Bu alanı boş bırakın

Rehber hemen elinize ulaşır. Yardıma ihtiyacınız olup olmadığını sormak için size WhatsApp'tan yazabiliriz. Numaranızı kimseyle paylaşmayız.

✓Rehberiniz hazır Rehberi indirin (PDF)

Belirli bir mülk mü arıyorsunuz? Bölgeyi ve bütçeyi söyleyin, sizin için arayalım.

Mülk talep edin

5. Mali ilişiksizlik

Ücretler ve hizmetler için ilişiksiz belgesi isteyin: su, elektrik, belediye harçları ve uygunsa kooperatif aidatları. Birikmiş borçlar uygulamada sıklıkla alıcıya geçer ve tapu devrini geciktirebilir.

6. Yapısal inceleme

Çatışma sırasında hasar görmüş binaların bulunduğu bir piyasada yapısal inceleme lüks değildir:

• Boyadaki yüzey çatlaklarından ayrı olarak, kolon ve kirişlerde yapısal çatlak.
• Drenaj ve nem; özellikle zemin katlarda ve bodrumlarda.
• Elektrik tesisatının durumu ve kapasitesi.
• Çatı durumu ve su yalıtımı.
• Asansör ve ortak hizmetler.

Bina hasar görüp onarıldıysa, neyin kim tarafından onarıldığını sorun. Kozmetik açıdan mükemmel durumdaki bir bina, yapısal bir hasarın kozmetik onarımını gizliyor olabilir.

7. Sözleşmenin kendisi

Kısa kontrol listesi

Kısacası

Hızlı kapatmak için ne kadar baskı olursa olsun 1, 2 ve 8. maddeleri asla atlamayın. Aciliyet, şüpheli işlemlerde en yaygın baskı aracıdır; iyi bir mülk, bir hafta fazladan kontrole dayanır.

Hangi mülkiyet türlerinin en derin incelemeyi gerektirdiği için bkz. Suriye’de mülkiyet türleri.