Suriye’de mülk satış sözleşmesi maddeleri: sözleşme ve vekâletname neleri içermeli

Suriyelilerin internette en çok aradığı şeylerden biri: “mülk satış sözleşmesi örneği”, Word ya da PDF biçiminde. Neden aradıkları anlaşılır; insanlar imzalayabilecekleri hazır bir kâğıt istiyor.

Ancak hazır örnek doğası gereği risklidir: sizin durumunuzdan başka bir durum için yazılmıştır ve içindeki en tehlikeli şey söylediği değil, söylemedikleridir. Maddeleri eksik bir sözleşme görünüşte geçerli kalır, ardından eksikliği ilk anlaşmazlıkta ortaya çıkar; o zaman da telafi mümkün olmaz.

Bu yüzden size doldurmanız için bir örnek vermeyeceğiz. Sözleşmenizin neleri içermesi gerektiğini ve nedenini açıklayacağız; böylece önünüze konan her taslağı okuyup nelerin eksik olduğunu bilebilirsiniz.

1. Mülkün tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirlenmesi

“Mezze’de bir daire, üçüncü kat” bir belirleme değildir. Doğru belirleme kayıtlı olana dayanır: mülk numarası ve tapu bölgesi, alan, parselin sınırları, kat ve daire numarası, sicilde geçtiği şekliyle.

İmzadan önce sözleşmedeki bilgileri tapu sicil kaydıyla harfi harfine karşılaştırın. Tarif ile kayıt arasındaki fark, iki taraf da iyi niyetli olsa bile tapu devrini sonradan engeller.

2. Bedel, para birimi ve döviz kuru referansı

Toplam bedeli rakamla ve yazıyla yazın, para birimini açıkça belirtin. Bedel dolar, ödeme lira ise (ya da tersi), her ödeme için döviz kuru referansını ve hangi tarihte esas alınacağını belirleyin.

Bu madde yeni Suriye lirasının çıkarılmasından sonra daha da önemli hâle geldi; etkisini yeni Suriye lirasıyla mülk fiyatları yazımızda anlattık. Para birimi ve kur referansı olmadan yalnızca bir tutar belirten sözleşme, her taksitte pazarlık kapısını açar.

3. Aşamalara bağlı ödeme takvimi

Ödemeleri soyut tarihlere değil, işlemsel aşamalara bağlayın: imza anında, maliye dairelerinde devir sırasında, tapu devri ve teslimde. Böylece işlemler aksarsa para akışı kendiliğinden durur.

Bu mantığı, çek ve peşin ödeme risklerini satış sözleşmesini imzalamadan önce yazımızda ayrıntılandırdık.

4. Satış anında mülkün durumu

Sözleşme, mülkün oturanlardan, şerhlerden ve yükümlülüklerden arî olduğunu belirtir ya da mevcut olanları açıkça sayar. Birikmiş her mali yükümlülük (hizmet bedelleri, harçlar, kira bedelleri) için kimin ve ne zaman üstleneceği belirlenir.

Bir oturanın var olmasından daha kötüsü, sözleşmede ondan söz edilmemesidir; çünkü sessizlik, meseleyi bir sözleşme talebi olmaktan çıkarıp bir ispat uyuşmazlığına dönüştürür.

5. Tapu devri, teslim ve gecikmenin sonucu

Tapu sicilinde devir işleminin yapılacağı tarihi, satıcının hazır bulunma yükümlülüğünü ve gerekli evrakı sunmasını, gecikmesinin sonuçlarını belirleyin: süre, tazminat ya da fesih.

Anahtarların fiilî teslim tarihini de belirleyin; bu tarih devir tarihinden farklıdır ve ikisinin örtüşmesi şart değildir.

6. Vergi ve harçlar: kim öder?

Uzun bir anlaşmazlığı önleyen kısa bir madde. Satış vergisini, tescil harçlarını, pulları ve işlem ücretlerini kimin üstleneceğini ya da nasıl bölüşüleceğini açıkça yazın. Bu kalemlerin ayrıntısı gayrimenkul satış vergisi ve harçlar yazısındadır.

7. Satış vekâletnameyle yapılıyorsa

Malik bizzat imza atmıyorsa, başkasına yetki veren bir kâğıtla sözleşme yapıyorsunuz. Herhangi bir ödemeden önce üç şeyi doğrulayın:

• Vekâletnamenin yürürlükte olduğunu ve azledilmediğini; azil, vekilin elindeki nüshaya bakarak değil, vekâletnameyi düzenleyen makama sorularak kontrol edilir.
• Satış yetkisini açıkça verdiğini; yönetim ya da takip vekâleti mülkiyetin devri için yetmez.
• Müvekkilin hayatta olduğunu; vekâlet ölümle sona erer, mülk mirasçılara geçer ve süreç o zaman veraset ilamı ve devir sürecine dönüşür.

Suriye dışından vekâletname düzenleyecekler için: büyükelçilikte ya da konsoloslukta düzenlenir, ardından ülke içinde onaylanır ve yetkiler genel ifadelerle değil, açıkça yazılır.

8. Tapu devri şimdi yapılamıyorsa: satışın tespiti davası

Bazen mülkle ya da satıcıyla ilgili nedenlerle tapu devri imzanın hemen ardından yapılamaz. Bu durumda alıcının elinde tescilsiz bir sözleşme kalır; bu, çoğu kişinin sandığından daha zayıf bir konumdur.

Burada bilinen yargı yolu satış sözleşmesinin tespiti davasıdır; alıcı bu davada satışı tespit eden ve tescil için dayanak olarak kullanılacak bir karar ister. Bu yol vardır ve bilinir, ancak zaman alır ve ispat gerektirir; zamanında yapılan tapu devrinin rahat bir alternatifi değildir.

Bu yüzden her zaman şunu öneriyoruz: tapu devri yapılamıyorsa bedelin tamamını teslim etmeyin, mümkünse tapu sicili sayfasına şerh koydurun ve ödemeden önce, ödedikten sonra değil, bir avukata danışın.

Neden size hazır bir örnek vermiyoruz

Çünkü her işlem farklıdır: mülkiyet türü, oturanların durumu, bir vekâletnamenin varlığı, mirasla geçiş, inşaatı süren bir mülk. Tek bir örnek bu durumları kapsamaz ve olduğu gibi kullanılması yanlış bir güvenlik hissi verir.

Bu listeyi, önünüze konan her taslağı okumak için bir başvuru olarak kullanın, ardından uzman bir avukata gösterin. Tek bir sözleşmeyi inceletmenin ücreti, tek bir uyuşmazlığın maliyetinden çok daha azdır.

Sık sorulan sorular

Tescilsiz sıradan bir satış sözleşmesi geçerli midir?

Sözleşme taraflar arasında yükümlülükler doğurur, ancak mülkiyeti devretmez. Mülkiyetin devri tapu sicilinde tescille olur ve o zamana kadar alıcının konumu üçüncü kişilere karşı daha zayıf kalır.

Satışın tespiti davası nedir?

Tapu devri rıza ile yapılamadığında, alıcının satışı tespit eden ve tescil için dayanak olarak kullanılacak bir karar almak üzere açtığı dava. Bilinen bir yoldur ancak zaman alır ve ispat gerektirir; zamanında yapılan tapu devrinin yerini tutmaz.

Her işlem için bir avukata ihtiyacım var mı?

Her işlem için şart değil, ancak üç durumda şiddetle öneriyoruz: vekâletnameyle satış, bir oturanın ya da kiracının bulunması ve mülkiyeti mahkeme kararıyla ya da veraset zinciriyle geçmiş her mülk.

Sözleşme yerine makbuz yeter mi?

Hayır. Makbuz bir tutarın ödendiğini kanıtlar; belirli bir mülkün belirli bir bedel ve koşullarla satılması konusundaki anlaşmayı kanıtlamaz. Makbuzlar sözleşmeyi tamamlar, yerini almaz.