Suriye’de gayrimenkul satış vergisi ve harçlar: mülkiyet devrinde gerçekte ne kadar ödersiniz

Mülkün bedeli ödeyeceğiniz her şey değildir. Sözleşmenin imzalanması ile adınızın tapu sicilinde kaydedilmesi arasında bir dizi vergi ve harç durur ve pek çok alıcı bunların büyüklüğünü geç fark eder; yani bedelin tamamını taahhüt ettikten sonra.

Bu yazı, Suriye’de mülkiyet devrinde alıcı ve satıcının fiilen ne ödediğini bir araya getiriyor ve vergiyi hangi değer üzerinden hesaplandığını açıklıyor; anlaşmazlığın en çok döndüğü nokta budur. Hâlâ araştırma aşamasındaysanız, güncel tekliflerimiz Şam’da satılık daireler sayfasında.

Gayrimenkul satış vergisi nedir?

Bir mülkün mülkiyeti devredilirken ödenmesi gereken vergidir ve tapu sicilinde devir tamamlanmadan önce maliye dairelerine ödenir. Ödenmeden işlem tamamlanmaz ve alıcının adı malik olarak kaydedilmez.

2021 tarihli 15 sayılı Kanun’la yeniden düzenlendi; bu kanun hesaplama esasını, saçmalık düzeyinde düşük olan eski defter değerlerinden, yetkili komitelerin belirlediği, gerçeğe daha yakın bir takdir edilen değere taşıdı.

Mülk türüne göre oranlar

Mülk türü	Vergi oranı
Konutlar	%1
Konut dışı mülkler (ticari, ofis, sanayi)	%3
Onaylı imar planı içindeki araziler	%2
Onaylı imar planı dışındaki araziler	%1
Konutlardaki çatılar	%1
Bağış ve zorunlu vasiyet	Normal oranın %15’i

Konut ile ticari arasındaki farka dikkat edin: üç kat. Bu, mülkün kayıttaki sınıflandırmasını biçimsel değil, mali bir mesele yapar; konut olarak kayıtlı bir dükkân ya da tersi rakamı çok değiştirir ve tapu devrinde sorun çıkarır.

Vergi hangi değer üzerinden hesaplanır?

En büyük belirsizlik burada. Vergi mutlaka satış sözleşmesinde yazan rakam üzerinden hesaplanmaz; bölgeye, yapı türüne ve yapım yılına göre yetkili komitelerce belirlenen, “rayiç değer” diye bilinen bir takdir edilen değer üzerinden hesaplanır. Fiili piyasa fiyatlarıyla karşılaştırmak için bölgeye göre Şam’da mülk fiyatları 2026 tablosuna bakın.

Bu değer düzenli olarak yeniden incelendiği için, bir yıl önce işlem yapmış bir akrabadan duyduğunuz rakam bugünkü durumunuzu yansıtmayabilir. Pratik kural: bütçenizi sözlü bir tahmine dayandırmayın; imzadan önce tahmini yetkili maliye dairesinden isteyin.

Sonradan, rayiç değer yerine iki taraf arasında sözleşmeyle belirlenen değerin esas alınmasına ve ek harçların tek bir harçta birleştirilmesine yönelik değişiklikler gündeme geldi. Bu eğilim mantıklı ve gerekli, ancak işleminizin yapıldığı gün yetkili makamda fiilen yürürlüğe girdiğinden emin olmadan hesaplarınızı buna dayandırmanızı önermiyoruz.

Bankalar üzerinden %15 kuralı

Konut, ticari mülk ve arazi satışlarında, kanuna göre onaylanan gayrimenkul biriminin değerinin %15’ine denk bir tutarın banka hesapları üzerinden ödenmesi şarttır.

Bu şartın ilan edilen amacı, gayrimenkul işlemlerinin bir kısmını tamamen nakit teslim yerine banka kanalına sokmaktır. Alıcıya pratik etkisi şudur: bir banka hesabı ve ödeme takvimi içinde havale zamanlaması düzenlemesi gerekir; şartı devir gününde keşfetmek değil.

Suriye dışından alıyorsanız, bu nokta özellikle önceden düzenleme gerektirir; yurt dışından ödeme yolunu Suriye’de mülk almak isteyen gurbetçiler için rehberde ayrıca anlattık.

Vergiden başka ne ödersiniz?

Vergi, tapu devrinin tüm maliyeti içindeki tek kalemdir. Şunları da hesaba katın:

• Emlak İşleri Müdürlüğü’ne gayrimenkul tescil harçları.
• Sözleşme nüshaları üzerindeki pullar.
• Yerel yönetim harçları ve bunlara eklenen ek harçlar.
• İşlem ücretleri: avukat, vekil ya da emlak ofisi.
• Mülk için bir değerleme istenirse bilirkişi bedeli.

Alıcıya verdiğimiz kural: bedelin üstüne devir maliyeti için bir pay ayırın ve son ödemeyi taahhüt etmeden önce, sonra değil, rakamı maliye dairesiyle netleştirin.

Kendi rakamınızı nasıl doğrularsınız

1. Güncel bir tapu sicil kaydı çıkarın ve mülkün oradaki sınıflandırmasından emin olun (konut / konut dışı / arazi).
2. Mülk arazi ise onaylı imar planı içinde ya da dışında olup olmadığından emin olun.
3. Tapu bölgesindeki yetkili maliye dairesine başvurun ve onaylanan değerin tahminini isteyin.
4. Sözlü bir toplam rakam değil, verginin ve harçların yazılı bir dökümünü isteyin.
5. Sözleşmenizdeki son ödemeyi, satış sözleşmesini imzalamadan önce yazımızda anlattığımız gibi, tapu devrinin tamamlanmasına bağlayın.

Mülk size ya da satıcıya miras yoluyla geçmişse, bunların hepsinden önce gelen ek bir süreç var; bunu veraset ilamı ve mülkün mirasçılara geçişi yazısında anlattık.

Sık sorulan sorular

Suriye’de konut satış vergisi ne kadar?

Konutlarda gayrimenkul satış vergisi oranı, 2021 tarihli 15 sayılı Kanun uyarınca %1’dir ve mutlaka sözleşmede yazan rakam üzerinden değil, maliye dairelerinde onaylanan değer üzerinden hesaplanır.

Vergiyi satıcı mı öder, alıcı mı?

Kimin üstleneceği, tarafların sözleşmede üzerinde anlaştığına bağlıdır; Şam’da yaygın uygulama, alıcının üstlenmesi ya da paylaşılmasıdır. Önemli olan bunun imzadan önce sözleşmede açıkça yazılması, zımni anlayışa bırakılmamasıdır.

Rayiç değer ile sözleşme bedeli arasındaki fark nedir?

Sözleşme bedeli satıcı ile alıcının üzerinde anlaştığı tutardır; rayiç değer ise yetkili komitelerin belirlediği ve verginin hesaplandığı takdir edilen değerdir. İki rakam çok farklı olabilir; bu yüzden taahhütten önce tahmin sorulmalıdır.

Miras yoluyla geçen mülke vergi uygulanır mı?

Mülkün mirasçılara geçişi, tapu sicilindeki bir devir işlemine ve harçlarına tabidir; bu, satışta doğan gayrimenkul satış vergisinden farklı bir süreçtir. Bağış ya da zorunlu vasiyetle geçenler ise normal oranların %15’ine tabidir.