Şam’da Marota City: alıcıların 2026’da bilmesi gerekenler

Marota City, yurt dışındaki alıcılardan Şam piyasasındaki başka hiçbir addan fazla soru alıyor: proje hâlâ sürüyor mu, içine girmek güvenli mi ve ilan edilen fiyatlar gerçek mi? Yerinde sorular: burası Suriye’nin en büyük şantiyesi ve dosyası son iki yılda büyük dönüşler yaşadı.

Projeyi her gün takip ediyoruz: parsellerini, tekliflerini ve evraklarını. Bu rehber tüm tabloyu bir araya getiriyor: ana plan, inşaatın gerçek durumu, eski hükümetin düşmesinden sonra neyin değiştiği ve satın alma süreci, adım adım.

Marota City nedir

Marota City, Şam’ın güneybatısında, Basatin er-Razi arazilerinde, 2012 tarihli 66 sayılı Yasama Kararnamesi uyarınca oluşturulan ilk imar bölgesinin ticari adıdır; doğrudan Mezze semtinin arkasında, Kafr Sousa’ya ve güney çevre yoluna komşudur. Ad Süryanicedir ve “egemenlik” anlamına gelir.

Onu başkentte daha önce yapılmış her şeyden ayıran: boşluk doldurma ya da yenileme değil. Tek bir ana plan üzerinde, çıplak zeminden yükselen eksiksiz bir semt: konut ve ticari kuleler, bir alışveriş merkezi, okullar, parklar ve sokağın altından yukarı yeniden döşenen altyapı.

Aynı kararname, çevre yolunun güneyinde, Basilia City (Süryanicede “cennet”) olarak bilinen ikinci, daha büyük bir bölge daha oluşturdu. Basilia, Marota’ya göre çok daha erken bir aşamada.

Sayılarla ana plan

Altyapı şartnamesi Suriye için yeni bir alan: şebekeleri taşıyan yeraltı hizmet tünelleri, kulelere fiber optik, ülkenin ilki olarak tarif edilen merkezî bir gaz şebekesi, modern atık yönetimi ve sokaklarda değil binaların altında otopark.

Marota City ana planı ve haritası

Marota City imar planı, 66 sayılı Kararname’den sonra Şam Valiliği tarafından yayımlandı ve Aralık 2012’de duyuruldu. Haziran 2020’de proje yönetimi, resmî proje sitesine parselleri ve üzerlerinde tamamlanan işleri gösteren etkileşimli bir harita koydu; parsel malikleri bu haritaya pazarlama bölümü aracılığıyla abone oluyordu. Eylül 2026 itibarıyla resmî site yalnızca “yakında” sayfası gösteriyor ve etkileşimli harita çevrimdışı.

Marota City, Şam merkezinin güneybatısında yer alır; Emeviyye Meydanı’ndan projenin ortasına kuş uçuşu yaklaşık 2,3 km. Mezze otoyolu kuzeybatı kenarı boyunca, güney çevre yolu ise güney tarafı boyunca uzanır; batısında Mezze, doğusunda Kafr Sousa var.

Plandaki her parselin H43 veya H50 gibi bir kodu vardır ve bir satın alma sözleşmesinde ve her ciddi ilanda görünen bu koddur. Herhangi bir ödeme yapmadan önce parsel kodunu isteyin ve plandaki kullanımını (konut, ticari veya hizmet) ve üzerinde izin verilen kat sayısını kontrol edin. Parsel kodunu bize gönderin; hakkında bildiklerimizi size söyleyelim.

Kim yönetiyor ve kuleleri gerçekte kim inşa ediyor

Denetim, Şam Valiliği’ndedir ve iki kurum aracılığıyla yürütülür: bölgenin sicillerini tutan, hakları ve devirleri işleyen 66 Sayılı Kararname Uygulama Müdürlüğü ve 2016’da kurulmuş, tamamı valiliğe ait, yatırım kolu olarak çalışan bir şirket olan Damascus Cham Holding.

Kuleleri tek bir kurum inşa etmiyor. Arazi parsellere bölünmüş ve her parsel hissedarlara ait: bazıları özgün hak sahipleri, bazıları ise hisseleri sonradan satın alan geliştiriciler ve yatırımcılar. Bir parselin hisselerini toplayıp inşaat ruhsatı alan taraf, kulesini inşa eder ve birimleri satar. Bu yüzden kuleler hız, ince işlerin kalitesi ve arkasındaki şirketin güvenilirliği bakımından büyük farklılık gösterir; bir alıcının anlaması gereken en önemli şey de bu farktır.

Eski hükümetin düşmesinden sonra valilik, Ocak 2025’te mühendis Ibrahim Hanano’yu hem 66 Sayılı Kararname Müdürlüğü’nü hem de Damascus Cham Holding’i denetlemek üzere atadı ve bölgenin dosyalarının geniş bir incelemesini başlattı.

İnşaat gerçekte nerede

Temel çalışmaları 2017’de başladı; ilk kulenin karkası 2021’in sonlarında tamamlandı. Haziran ve Temmuz 2026 haberleri tabloyu şöyle koyuyor:

• 74 parselin inşaat ruhsatı var ve çoğunda çalışma sürüyor.
• Birkaç kule ileri ince işler aşamasına ulaştı; bazıları tamamlanmaya yakın.
• Ana yollar ve şebekeler kısmen uygulandı; işletme hizmetleri (okullar, alışveriş merkezi, sağlık merkezleri) açılmadı.

Açıkça söylemek gerekirse: bugün Marota City, taşınabileceğiniz bir semt değil, aktif bir şantiyedir. 2026’daki bir alıcı, plan aşamasında ya da ince işleri süren bir kuleden satın alıyor ve teslim ufku bir parselden diğerine keskin biçimde değişiyor. “Şehrin” ne zaman hazır olacağını değil, sizin parselinizin ne zaman teslim edileceğini sorun.

2024’ten sonra neler değişti

Çalışmalar Aralık 2024’ten sonra durdu ve tüm dosya hükümetin incelemesine girdi. Bayındırlık ve Konut Bakanlığı ile Şam Valiliği’nin ortak bir komitesi, alternatif konut ölçütlerini ve abonelik devri kurallarını yeniden inceliyor; eski hükümet döneminde çıkarılan uygulama kararlarının değiştirilmesinden resmî olarak söz ediliyor. Ardından inşaat, 2025 ve 2026 boyunca ruhsatlı parsellere kademeli olarak geri döndü.

Valilik, Mayıs 2026’da değişiklikten bu yana en net karar paketini duyurdu:

• Alternatif konut yararlanıcılarının yıllık kira yardımı 35 katına çıkarıldı, 1 Ocak 2026’ya geriye dönük olarak; önceki yılların birikmiş tutarları ödenecek. Sekizinci ödeme dilimi Temmuz 2026’da yapıldı.
• Eski hükümet döneminde “güvenlik gerekçeleriyle” kayıttan dışlanmış 1.000’den fazla ailenin hakları iade edildi.
• Alternatif konut için ayrılmış, yararlanıcılara on yıllık taksit planlarıyla teslim edilecek 54 kule inşa etme taahhüdü.

Bir şey doğrudan söylenmeli: bölge Basatin er-Razi arazilerinde oluşturuldu ve 2012’den beri bölgenin özgün sakinlerine yönelik muamele, iyi belgelenmiş itirazlara yol açtı. Bu dosya yeni bir alıcı için bir yan mesele değil: o eski haklar ne kadar temizlenirse, bugün satın alan herkesin hukuki konumu o kadar güçlenir. 2026 kararlarını, inceleme hâlâ açıkken olumlu bir işaret olarak okuyoruz.

2026’da fiyatlar

Yayımlanan 2026 haberleri Marota City’yi m² başına 1.000–2.500 $ olarak veriyor. Aralık geniş, çünkü proje tek bir ürün değil:

• Yakın zamanda ruhsat almış parsellerdeki plan aşamasındaki birimler, ince işleri aşamasındaki kulelerdeki birimlerden hayli düşük fiyatlanır.
• Ana caddelere ve parklara bakan parseller, içtekilerin üzerinde fiyatlanır.
• Uzun taksit planları, nakit işlemlere kıyasla metre fiyatına yansır.

Şam içindeki bağlam için bu aralık, düzenli Kafr Sousa ve Malki ile yan yana duruyor (bkz. 2026’da Şam emlak fiyatları yazısındaki semt tablosu), ancak mevcut konut stokunun nadiren sunduğu bir şartnameye göre yeni bir yapı satın alır.

Fiyatlar döviz kuruyla ve inşaat malzemesi maliyetleriyle hareket eder, ciddi teklifler de haftadan haftaya değişir. Yukarıdaki rakamları yön göstermek için ele alın ve bunu okuduğunuzda fiilen neyin mevcut olduğunu bize sorun.

Bu hafta piyasada olanlar için, Marota’da ve şehrin geri kalanında, Şam’da satılık mülkler sayfasına bakın.

Satın almanın üç yolu

1. Bir parselde imar hissesi satın almak

Henüz ruhsat almamış ya da başlamamış bir kulenin arazisinden bir hisse satın alırsınız. En ucuz giriş, en uzun bekleyiş, en yüksek risk; ve o belirli parselde inşa edilmiş bir metrekareye kaç hissenin karşılık geldiğini tam olarak bilmeyi gerektirir.

2. Geliştiriciden plan aşamasında satın almak

Ruhsatlı bir parseli yürüten şirketle imza atarsınız: bir peşinat, ardından genellikle inşaat aşamalarına bağlı taksitler. Burada geliştiricinin adı ve teslim sicili, sözleşmenizdeki yazılı olmayan en önemli madde olur.

3. Tamamlanmaya yakın bir kuleden satın almak

En yüksek fiyat ve neye sahip olacağınızın en net görünümü: ödeme yapmadan önce birimi, ince işleri ve ortak alanları inceleyebilirsiniz. Yakında teslim istiyorsanız ve kesinlik için primi kabul ediyorsanız doğru seçim.

Her üç yolda da haklar, birim düzeyindeki nihai tapu sicil sayfaları oluşturulana kadar bölgenin kendi sicilleri üzerinden, 66 Sayılı Kararname Uygulama Müdürlüğü’nde geçer. Usulüne uygun belgelenmiş sözleşmelerde ısrar edin ve dairenin adınıza nasıl tescil edileceğini özellikle sorun.

Ödemeden önce doğrulayın

Herhangi bir Suriye mülkünü kontrol etme yöntemimizin tamamı ön araştırma rehberinde; vekâletname dahil, yurt dışından satın alma süreci ise gurbetçi rehberinde.

Kulelerin içi

Bölgedeki bir konut kulesinin onaylı çizim setini inceledik (resmî onay tarihi 2020). Nelerin inşa edildiğine dair somut bir fikir veriyor:

• Kat başına 151 ila 274 m² arasında değişen üç daire.
• Tipik bir plan: salon, yemek odası, kendi banyosu olan ebeveyn yatak odası, iki veya üç yatak odası daha, mutfak ve balkonlar. 250 m²’nin üzerindeki birimlere ikinci bir salon ve bir hizmet odası eklenir.
• Üç asansörlü, bir ana merdivenli ve bir yangın merdivenli bir hizmet çekirdeği.
• Zemin ve birinci katlara yayılan dubleks dükkânlardan oluşan, kat başına yaklaşık 170 m²’ye kadar bir ticari taban.

Tasarımlar parselden parsele değişir, ancak şartname Marota’nın piyasada nerede durduğunu açıklıyor: mevcut Şam stokunun çoğunun eşleşemeyeceği standartlarda inşa edilmiş büyük, modern daireler.

Sık sorulan sorular

Marota City gerçek mi, yoksa hâlâ kâğıt üzerinde mi?

Gerçek ve ilerliyor: 2026 ortasına kadar 74 ruhsatlı parsel, ileri ince işler aşamasında kuleler, kısmen uygulanmış altyapı. Henüz hizmet veren bir semt değil ve teslim tarihleri parselden parsele farklı.

Projenin sahibi ve yöneticisi kim?

Şam Valiliği, 66 Sayılı Kararname Uygulama Müdürlüğü ve tamamına sahip olduğu Damascus Cham Holding aracılığıyla denetliyor. Kuleleri, parsellerin hisselerini elinde tutan şirketler ve yatırımcılar inşa ediyor.

Marota City’den satın almak yasal ve güvenli mi?

Satın almak yasaldır ve bölgenin kendi sicilleri üzerinden yürür. Güvenlik belirli parsele bağlıdır: ruhsatı, satıcının konumu ve sözleşmeniz. Daha geniş dosya hükümet incelemesi altında; bu, ödemeden önce doğrulamayı bir nezaket değil, bir zorunluluk yapar.

Bugün bir metrekare ne kadar?

Yayımlanan 2026 rakamları, parsele, inşaat aşamasına, manzaraya ve ince işlere göre belirlenen m² başına 1.000–2.500 $ arasında. Teklifler haftalık değişir; güncel olanı bize sorun.

Taksitle satın alabilir miyim?

Evet, birçok kulede: bir peşinat ve ardından aşamalara bağlı taksitler. Tam planı, inşaat aksarsa ne olacağı dahil, sözleşmeye yazdırın.

Seyahat etmeden yurt dışından satın alabilir miyim?

Evet, noter onaylı bir vekâletname ile; herhangi bir Suriye mülkü için geçerli olan mekanizmayla aynı. Adımlar ve yaptırımların hafiflemesinden sonra transferlerin nasıl işlediği gurbetçi rehberimizde.

Marota City ne zaman oturulmaya hazır olacak?

Tek bir resmî tarih yok. Bazı kuleler diğerlerinden çok önce teslim edilecek ve hizmetler (okullar, alışveriş merkezi, sağlık merkezleri) aşamalı olarak açılıyor. Düşündüğünüz belirli parselin teslim ufkunu sorun.

Marota City ile Basilia City arasındaki fark nedir?

Aynı kararnamenin iki bölgesi: Basatin er-Razi’deki Marota önce geldi ve uygulamada çok ilerde; çevre yolunun güneyindeki Basilia ise çok daha erken bir aşamada.